こんにちは！
今回は道路に囲まれた土地の評価に
ついて解説していきたいと思います。
【三方路線影響】
三方が道路に囲まれている土地、つまり
「コの字型」に道路に囲まれている土地に
適用される評価方法です。
このような土地は二面が道路に面している
土地よりもさらに利便性が高くなり、評価
額も高くなります。
【三方が道路に面している土地の評価方法】
実際に例題を使いながら、次の土地の
評価を計算してみましょう。
・「普通住宅地区」にある土地
・土地の大きさは南北：20ｍ
・ 〃 東西：30ｍ
・土地の北、西、南が道路に面している
・北側の道路の路線価：100千円
・西側の道路の路線価：150千円
・南側の道路の路線価：200千円
ちょっと情報が多いので、簡単な図を
書いた方が分かりやすいかもしれませんね。
１．まず「正面路線」を決める
これまでと同じように「正面路線」は
「路線価 × 奥行補正率」の計算で最も
高いものになります。
今回のケースで3本の路線を比較すると
北側：100千円 × 1.00 ＝ 100千円
西側：150千円 × 0.98 ＝ 147千円
南側：200千円 × 1.00 ＝ 200千円
この結果、南側の道路が「正面路線」と
いうことになります。
２．北側の路線の加算額を算出する
まず北側の道路の加算額を計算します。
北側の道路は「正面路線」である南側の
道路からみると、向かい合う関係になり
ます。
そこで「二方路線影響加算率」を使って
加算額を算出します。
この場合の加算額を求める計算式は
「路線価 × 奥行価格補正率 × 加算率」
でしたね。
この計算式を当てはめてみると
100千円 × 1.00 × 0.02 ＝ 2千円
となります。
これが北側の路線の加算額となります。
３．西側の路線の加算額を算出する
つぎに西側の道路の加算額を計算します。
西側の道路は「正面路線」である南側の
道路からみると、角をつくる関係になり
ます。
この場合「側方路線影響加算率」を使って
加算額を算出します。
加算額を求める計算式は先ほどと同じく
「路線価 × 奥行価格補正率 × 加算率」
です。
これを当てはめると
150千円 × 0.98 × 0.03 ＝ 4.41千円
となります。
これが西側の路線の加算額となります。
４．土地の㎡単価を算出する
「正面路線」である南側の路線価に
２，３で算出した加算額をプラスします
200千円＋2千円＋4.41千円＝206.41千円
これがこの土地の㎡単価です。
５．最後に面積を掛け合わせます
４で出てきた㎡単価に土地の面積を
掛け合わせて、最終的な評価額を算出します。
206.41千円 × 20ｍ × 30ｍ ＝ 123,846,000円
これが、この土地の評価額となります。
計算が一つ増えましたが、やることは
これまでと大きく変わりません。
つまり、正面路線を決めて、その他の
路線の影響をプラスしてあげるという
流れです。
これは四方を道路に囲まれている土地
でも同じことになります。
ポイントは「奥行価格補正率」や
「側方路線影響加算率」の数値を
正しく見つけ出すことです。
その土地を客観的に見るためにも、一度
紙に簡単な見取り図を書いてみると間違
いを防げるかもしれませんね。
